Niezależnie od tego, czy jesteśmy właścicielami lokalu mieszkalnego, czy jedynie go wynajmujemy, każdego miesiąca jesteśmy zobowiązani do regulowania opłat eksploatacyjnych. W dobie rosnących kosztów życia, te również ulegają zmianom. Warto więc przyjrzeć się bliżej, co tak naprawdę kryje się za tym pojęciem oraz co wpływa na wysokość opłat eksploatacyjnych.

Czym właściwie jest czynsz?

Chociaż potocznie czynsz kojarzony jest ze wszystkimi kosztami związanymi z użytkowaniem mieszkania, zgodnie z kodeksem cywilnym jest to kwota płacona z tytułu najmu lub dzierżawy nieruchomości. W praktyce jednak często obejmuje on dużo szerszy zakres opłat. Przy lokalach własnościowych, pod pojęciem czynszu definiujemy opłaty eksploatacyjne na pokrycie zarządu nieruchomością wspólną.

Jakie koszty składają się na opłaty eksploatacyjne?

Zakres opłat eksploatacyjnych zależy od wielu czynników, takich jak:

▪︎ wiek budynku,
▪︎ lokalizacja,
▪︎ sposób zarządzania przyjęty przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową.
▪︎ utrzymanie czystości
▪︎ serwis konserwacji ogólnobudowlanej
▪︎ utrzymanie terenów zielonych (ogrodnik) o ile występują
▪︎ koszty przeglądów obowiązkowych wynikających z prawa budowlanego:
▫︎ przegląd budowlany
▫︎ przegląd wentylacyjny z badaniem szczelności instalacji gazowej w lokalach
▫︎ przegląd elektryczny pięcioletni
▫︎ przegląd placów zabaw
▫︎ przegląd i serwis z odbiorem odpadów z separatorów 
▪︎ Badania Urzędu Dozoru Technicznego dla urządzeń dźwigowych i ciśnieniowych
▪︎ wykonanie RESURSU i badań elektrycznych dla w/w urządzeń przed dopuszczeniem do użytkowania na kolejne 12 mc. 
▪︎ koszty pracowników ochrony o ile występuje.
▪︎ koszty administracji – Zarządcy/ Administratora/ Księgowego/ Windykacji
▪︎ koszty Zarządu Właścicielskiego o ile członkowie pobierają wynagrodzenie za pełnienie danej funkcji
▪︎ koszty energii elektrycznej
▪︎ koszty wody (podlewanie trawników, zieleni, innych nasadzeń)
▪︎ I wiele innych wynikających ze specyfiki i wyposażenia nieruchomości

To powoduje, że nawet w obrębie jednego miasta czynsz za podobne mieszkania może się znacząco różnić.

Najczęściej opłaty eksploatacyjne obejmują:

▪︎ opłaty zależne od zarządcy, obejmujące koszty związane z administracją oraz utrzymaniem nieruchomości,

▪︎ opłaty niezależne od zarządcy, które dotyczą głównie kosztów mediów (woda, energia elektryczna, ogrzewanie, ścieki i odpady).

Opłaty zależne od zarządcy nieruchomości

Do opłat tych zalicza się przede wszystkim koszty związane z utrzymaniem budynku i części wspólnych, takich jak klatki schodowe, windy, parkingi czy tereny zielone. Ważnym elementem tych kosztów jest fundusz remontowy, z którego finansowane są zarówno bieżące prace konserwacyjne, jak i większe, planowane inwestycje. Choć składki na fundusz remontowy nie są obowiązkowe z punktu widzenia prawa, w praktyce bardzo rzadko mieszkańcy rezygnują z ich opłacania.

Dodatkowo w opłatach eksploatacyjnych zawarte są koszty utrzymania organu zarządzającego nieruchomością, czyli wydatki na administrację lub zarząd wspólnoty, obsługę prawną, ubezpieczenia oraz podatek od nieruchomości. Zarządca lub administracja może dokonywać zmian w wysokości tych opłat.

Opłaty niezależne od zarządcy nieruchomości

Te opłaty obejmują koszty mediów – wody, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków oraz wywozu odpadów. Ich wysokość zależy od stawek ustalanych przez dostawców zewnętrznych. Zarządca lub administracja najczęściej dokonują przeglądu rynku, starając się wybrać najlepsze oferty pod kątem ceny i jakości usług, choć nie zawsze jest to regułą.

Jak obniżyć koszty opłat eksploatacyjnych?

Uniknięcie opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości jest niemożliwe, ale można wpływać na wysokość opłat związanych z mediami, poprzez racjonalne gospodarowanie zasobami. Redukcja zużycia wody czy energii elektrycznej nie tylko obniży nasze miesięczne rachunki, ale także będzie krokiem w stronę ekologicznego stylu życia.